Kiralık bir daire satın alarak pasif gelir elde etmek kulağa cazip gelse de, bu işe ilk kez girenler için sürecin kendisi oldukça karmaşık olabilir. Doğru seçimlerle yatırımınız size düzenli kazanç ve uzun vadede değer artışı sağlayabilirken, yanlış kararlar ciddi maddi kayıplara yol açabilir. Özellikle Türkiye’de emlak yatırımı yapmayı düşünenler için hazırlanmış bu 40 ipucu, süreci daha öngörülebilir ve kazançlı hale getirmenize yardımcı olabilir.

Yatırıma Hazır mısınız?

1. Ne kadar zaman ayırabileceğinizi düşünün

   Kiralık daire sahibi olmak sadece kira toplamakla bitmiyor. Arıza, bakım, kiracı iletişimi gibi konularla birebir ilgilenmeniz gerekebilir. Eğer vaktiniz kısıtlıysa, emlak yönetim şirketleriyle çalışabilirsiniz ama bu da maliyeti artırır.

2. Bütçenizi netleştirin

   Yatırımlarınız, acil durumlar için ayırdığınız nakdi riske atacak kadar yüksek olmamalı. En az 6 aylık temel harcamalarınızı karşılayacak bir kenarınız olmalı.

3. Finansman seçeneklerini araştırın

   Mortgage kredileri, konut kredileri, konut hesabı teşvikleri… Türkiye’deki bankaların sunduğu seçenekleri iyi inceleyin. Ön onay almak, pazarlıkta avantaj sağlar.

4. Basit tamiratları öğrenin

   Küçük onarımları kendiniz yaparak masrafları azaltabilirsiniz. YouTube’daki pratik tamirat videoları ya da belediyelerin açtığı kurslar faydalı olabilir.

5. Yasal süreci öğrenin

   Kat Mülkiyeti Kanunu, Borçlar Kanunu’ndaki kira maddeleri ve apartman yönetmelikleri hakkında temel bilgi edinin. Kira kontratlarının geçerli ve yasal olduğundan emin olun.

Doğru Lokasyonu Seçmek

6. Gelişen bölgeleri hedefleyin

   Yeni metro hattı, alışveriş merkezi, hastane gibi projeler planlanan bölgeler uzun vadede yüksek kazanç getirebilir. Belediyelerin imar planlarını takip edin.

7. Okul ve eğitim olanaklarına dikkat edin

   Aileler için okul yakınlığı büyük avantajdır. Nitelikli okullara yakın bölgeler hem hızlı kiraya verilir hem de daha istikrarlı kira getirisi sağlar.

8. Güvenlik seviyesini araştırın

   Muhtarlık ve emniyet müdürlüklerinden semt bazlı güvenlik bilgisi alabilirsiniz. Güvenli bölgelerdeki evler daha hızlı kiracı bulur.

9. Hedef kitlenizi belirleyin

   Öğrencilere mi, yeni evli çiftlere mi, yoksa kalabalık ailelere mi hitap etmek istiyorsunuz? Hedef kitlenize göre ev tipi ve lokasyonu seçmelisiniz.

10. Bağımsız değerlendirme alın

    Uzman bir emlak danışmanı veya değerleme uzmanı, yatırım yapmayı düşündüğünüz bölge hakkında objektif veri sunabilir.

Doğru Evi Seçmek

11. Emlak sitelerini düzenli takip edin

    Sahibinden, Emlakjet, Zingat gibi platformlarda arama filtrelerini kullanarak fırsatları kaçırmayın.

12. Yatırımcı topluluklarına katılın

    Facebook grupları, Telegram kanalları veya yerel emlak ofislerinin toplantıları, fikir alışverişi ve fırsatlara ulaşma açısından değerlidir.

13. İcra ve mahkeme satışlarını inceleyin

    UYAP ilan portalı ve icra dairelerinin duyurularını takip ederek değerinin altında mülkler yakalayabilirsiniz.

14. Bankaların elindeki gayrimenkuller

    Bazı bankalar, ellerinde kalan taşınmazları satışa sunar. Bu portföyleri incelemek akıllıca olabilir.

15. Doğrudan teklif verin

    Satılık olmayan bir evi çok beğendiyseniz, malikine ulaşarak teklif sunabilirsiniz. Tapu bilgileri ve iletişim bilgileri e-Devlet’ten sorgulanabilir.

Yatırım Getirisini Hesaplamak

16. Nakit akışını analiz edin

    Kira geliri – kredi ödemesi – aidat – vergi – bakım gibi giderleri çıkardığınızda elinize ne geçiyor? Bu hesap çok kritik.

17. Değer artış potansiyelini inceleyin

    Bölgedeki yıllık değer artış oranlarını emlak danışmanlarından ya da TÜİK raporlarından öğrenebilirsiniz.

18. Getiri oranını hesaplayın

    Net gelir / satın alma maliyeti = yıllık getiri oranınız. Türkiye için %5 ve üzeri genellikle iyi kabul edilir.

19. Kredi kullanıyorsanız öz sermayeye göre hesap yapın

    Kredili yatırımda, getiri oranını koyduğunuz öz sermayeye göre hesaplayın. Örneğin 500.000 TL’lik evi 150.000 TL peşinatla aldıysanız, ROI’yi 150.000 TL üzerinden değerlendirin.

Finansmanı Doğru Planlayın

20. Peşinatı artırın, faizi düşürün

    Yüksek peşinat veren alıcılara bankalar daha uygun faiz sunar. Ayrıca, ekspertiz değerinin %80’inden fazlasına kredi çıkmayabilir.

21. Kredi notunuza dikkat edin

    Findeks notunuz 1500’ün üzerindeyse avantajlı kredi seçeneklerine ulaşmanız kolaylaşır. Kredi başvurusundan önce Findeks raporunuzu kontrol edin.

22. Bankaları kıyaslayın

    Aynı tutar için farklı bankalar arasında ciddi faiz farkları olabilir. Emlak sitelerindeki kredi karşılaştırma araçlarını kullanın.

23. Alternatif finansman kaynaklarını değerlendirin

    Bazı yatırımcılar konut kredisi yerine ihtiyaç kredisi, konut teminatlı kredi veya şirket kredisi gibi seçenekleri de değerlendirir. Bunların avantaj ve dezavantajlarını iyi öğrenin.

Mülkünüzü Pazarlamak

24. Doğru yerlerde ilan verin

    Sahibinden, Letgo, Facebook Marketplace, mahalle bakkalının camı… Hedef kitlenizin nerede olduğunu iyi düşünün.

25. Profesyonel fotoğraflar kullanın

    Fotoğraf kalitesi kiracının ilgisini büyük ölçüde etkiler. Temiz, aydınlık ve geniş açıyla çekilmiş fotoğraflar tercih edin.

26. Mülkü bakımlı tutun

    Dış cephenin boyası, kapının cilası, banyonun temizliği… Hepsi birer “ilk izlenim” faktörüdür.

İyi Kiracı Seçmenin Yolları

27. Yasalara uygun davranın

    Türkiye’de de ırk, cinsiyet, inanç temelli ayrımcılık hukuka aykırıdır. Kira seçimlerinde eşit davranmanız önemlidir.

28. Gelir beyanı isteyin

    İdeal olarak kira tutarının en az 3 katı geliri olan kiracılar tercih edilmelidir. Maaş bordrosu veya banka dökümü isteyebilirsiniz.

29. Referans alın

    Önceki ev sahibinden kiracının davranışları hakkında bilgi alın. Kira geciktirmiş mi, evi temiz kullanmış mı?

30. Kredi veya borç durumu kontrolü

    Kira ödeyemeyen kiracılar en büyük risktir. Findeks risk raporu veya icra takibi bilgisi bu konuda fikir verebilir.

31. Devlet destekli kiracılar (Kira Yardımı)

    Belediyeler veya Aile Bakanlığı, bazı özel durumlarda kiracıya destek verebilir. Bu durumda kira düzenli olarak resmi kurumlardan gelir.

32. Satış opsiyonlu kira sözleşmesi yapın

    Kiracının ileride evi satın almasını içeren kira sözleşmeleri daha sadık ve sorumluluk sahibi kiracılarla çalışmanızı sağlar.

33. Tahliyeyi en son seçenek olarak düşünün

    Kiracıyla iletişim kurarak uzlaşma yolları aramak çoğu zaman daha az maliyetlidir. Hukuki süreç hem zaman hem para kaybıdır.

Evrak ve Vergi İşleri

34. Kira gelirini beyan edin

    Yıllık kira geliriniz belli bir limiti aşarsa beyanname vermeniz gerekir. (2025 için bu limit yaklaşık 33.000 TL’dir, yıllık güncellenir.)

35. Giderleri belgeleyin ve düşürün

    Aidat, onarım, emlak vergisi gibi giderler beyanname sırasında kazançtan düşülür. Makbuzları düzenli toplayın.

36. Götürü gider vs. gerçek gideri karşılaştırın

    Vergi avantajı açısından, hangisi sizin için daha uygunsa o yöntemi seçin.

37. Kira sözleşmelerini arşivleyin

    E-Devlet veya noter üzerinden yapılan sözleşmeler daha güvenlidir. Dijital kopya da saklamayı ihmal etmeyin.

Ne Zaman Satmalı?

38. Piyasa sinyallerini iyi okuyun

    Bölgedeki gelişmeler, faiz oranları, konut fiyat endeksi… Bunların hepsi satış zamanı konusunda fikir verir.

39. Kişisel ihtiyaçlarınızı düşünün

    Başka bir yatırım fırsatı çıktıysa, çocuk üniversiteye gidiyorsa veya emekli olacaksanız satış mantıklı olabilir.

40. Vergiyi göz ardı etmeyin

    Beş yıl dolmadan yapılan satışlarda değer artış kazancı vergisi ödenir. Satış kararınızı bu zamanlama ile planlayın.

Kiralık gayrimenkul yatırımı sabır, planlama ve bilgi ister. Ama doğru adımlarla hem düzenli kira geliri hem de uzun vadede değer kazancı ile hayatınıza yeni bir kazanç kapısı açabilirsiniz.